Formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Bahía Blanca. Edificio Ría Plaza

Abstract

El estudio de prefactibilidad para la construcción de un edificio de departamentos en la ciudad de Bahía Blanca se practicó con el fin de evaluar la viabilidad de su implementación. Para su análisis, se tuvieron en cuenta todas las etapas de la formulación y evaluación de proyectos. En primer término, se hizo un relevamiento de mercado y del sector de la construcción en la ciudad de Bahía Blanca. Se analizaron los competidores, precios, tipo de productos ofrecidos, potenciales inversores, clientes y proveedores. A partir de determinar la viabilidad del mercado, se hizo un estudio de los aspectos legales para la formación jurídica del emprendimiento, desde el punto de vista de un Consorcio de Propietarios, una Sociedad Anónima o de un Fideicomiso Inmobiliario, concluyendo que el Fideicomiso Inmobiliario es la figura que mejor se adapta para este tipo de proyectos. Se analizaron aquellos aspectos tributarios que rodean la actividad y en particular sobre la adopción de la figura de Fideicomiso. Desde el punto de vista ambiental, la construcción de un edificio, desde su propia concepción del proyecto arquitectónico, está sujeto a una gran cantidad normas, regulaciones y exigencias de los distintos actores sociales, que mediante su aprobación o habilitación generan un marco de seguridad jurídica de no estar afectando derechos de terceros. Se realizó un estudio técnico del proyecto, partiendo de su macro y micro localización, el tamaño del edificio, su diseño, la cuantificación de los costos y un diagrama temporal de ejecución de la obra, que marcan la viabilidad técnica del emprendimiento. En base a toda la información reunida en los estudios previos se efectuó el análisis económico y financiero del proyecto, se elaboró un Estado de Resultados total del proyecto y se evaluaron distintos indicadores financieros, como la Utilidad Neta, Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR), Rentabilidad del Proyecto, Rentabilidad sobre el Capital Invertido y un análisis de sensibilidad en distintos escenarios de riesgo. Como resultado, se muestran indicadores muy favorables para la inversión en el proyecto, bajo los supuestos de estudio. Se recomienda llevar a cabo la construcción del “Edificio Ría Plaza” en la ciudad de Bahía Blanca y se presenta como una excelente alternativa de inversión segura y de bajo riesgo para los inversores.