Oponibilidad del boleto de compra venta

Abstract

El presente trabajo tiene como misión principal exponer los diferentes escenarios en los que se puede encontrar un sujeto cuando adquiere mediando boleto la posesión de un inmueble, siendo aquel un elemento insustituible e indispensable en el tráfico inmobiliario de nuestro país y en la vida profesional del abogado. Como cuestión preliminar, que hace al estudio del tema, en la primera parte del trabajo se hará una breve reseña de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa (contrato o precontrato), como así también de la posesión (hecho o derecho). Un punto clave será también aclarar si el boleto otorga un derecho real o un derecho personal cuando se le añade la posesión. Luego se analizará el controvertido agregado del artículo 2355 del Código Civil, incorporado por la ley 17711, siendo ésta una de las innovaciones más difíciles de explicar en nuestra temática. La disimilitud de criterios jurisprudenciales y doctrinarios no es nueva y aún, en la actualidad, subsisten, debido a que la reforma suministró determinadas respuestas políticas buscando la solución urgente e inmediata en base a un determinado problema en particular (en este caso, el de la seguridad del adquirente por boleto de compraventa) pero no utilizó el tecnicismo correcto en el agregado del mencionado artículo al considerar legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe mediando boleto de compraventa, lo que valió muchas criticas. Entonces, al ser la posesión legítima el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a las disposiciones de nuestro Código Civil, surgen las más variadas opiniones y argumentos para explicar y hacer vivir la norma, antes que buscar su ineficacia o las contradicciones que la redujeran a la nada. En la segunda parte, y como eje central del trabajo, se estudiarán las diversas hipótesis de potenciales roces entre plurales adquirentes compradores con boleto de compraventa entre sí, por un lado, como así también entre éstos y los terceros ajenos a la operación (embargantes, hipotecarios, entre otros). Las diferentes opiniones doctrinarias y jurisdiccionales, las crisis patrimoniales y las operatorias en el ámbito inmobiliario dan lugar a un amplio abanico de contiendas, que merecen un tratamiento y estudio en particular, siendo éste el objetivo principal del trabajo.